Hipotecas a 40 años podrían volverse populares

Con el incremento de los precios de las viviendas las hipotecas a 40 años podrían volverse populares, especialmente si Fannie Mae extiende un programa piloto que está poniendo a prueba este tipo de préstamo para la compra de casa.

Muchos compradores de vivienda no están familiarizados con esta opción a 40 años que, aunque ha estado presente en el mercado por varios años, no es todavía ofrecida por la mayoría de las instituciones prestamistas. Fannie Mae está llevando a cabo un programa piloto para evaluar el funcionamiento de préstamos a 40 años a través de alrededor de 20 uniones de crédito del país. Si esta institución, que es la mayor compañía de créditos hipotecarios en EEUU, decide extender este tipo de hipotecas, es esperable que el préstamo tienda a convertirse en un nuevo estándar entre los prestamistas en general y que se amplíe su uso. No obstante, el incremento de los precios de las viviendas podría ser igualmente un elemento que estimule su popularización. Estos préstamos a 40 años aparecieron en el mercado en la década de los 80 para facilitar a los compradores el acceso a vivienda, en un momento cuando los altos intereses dejaban a muchos estadounidenses fuera del "sueño americano". Las tasas de interés hipotecarias, actualmente con un promedio por debajo del seis por ciento, no representan un obstáculo para la compra de vivienda. Pero los precios de las propiedades residenciales han aumentado muy por encima de los niveles de ingreso de la población, lo que distancia la oferta de las posibilidades reales de adquisición del mercado. El precio medio nacional de las viviendas nuevas creció 10.4 por ciento el pasado año, a 215.300 dólares, de acuerdo con la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces. Para este 2005 se espera que el precio típico nacional de una casa nueva crecerá 5,5 por ciento, a 227.200 dólares, mientras las casas existentes tendrían un precio medio de 192.800 dólares. Es en este contexto que los préstamos a 40 años parecieran tener interés nuevamente, pues permiten la compra de más casa (mayor valor) sin tener que hacer pagos mensuales más altos. Con igual tasa de interés, una hipoteca a 40 años a tasa fija permite pagar mensualidades más bajas que en el caso de una a 30 años. Considerando una tasa de interés fija de seis por ciento, el pago mensual sería alrededor de ocho por ciento menor en una hipoteca a 40 años, respecto a un préstamo a 30 años, y esa es su principal ventaja. Sin embargo, la otra cara de la moneda es que el comprador paga más años en intereses, que pueden sumar decenas o más de cien mil dólares a lo largo del período del préstamo. Por otro lado, la acumulación del capital de propiedad de la vivienda es más lenta, pues más cantidad de los pagos mensuales se destina al interés del préstamo, en lugar de al principal. La pregunta para el comprador que esté considerando este préstamo sería si, dada sus particulares circunstancias, mereciese la pena extender el período de un préstamo por diez años más con pagos de más intereses a la larga, a cambio de asegurar mensualidades de unas cuantas decenas de dólares menos. En este caso se adquiere un compromiso más costoso a mayor plazo, a cambio de más comodidad ahora. Pero también se debe considerar que raramente un comprador se mantendría bajo una hipoteca por 40 años si tiene la posibilidad de refinanciar. Esta opción de tomar un préstamo a 40 años para refinanciar posteriormente sería viable particularmente cuando se compra una propiedad con altas posibilidades de revalorización. Cuando las posibilidades y el dominio financiero del consumidor no son muy amplios, tal vez la mejor opción sería ajustar las expectativas de la casa a adquirir a sus posibilidades reales actuales, en lugar de embarcarse en un compromiso más costoso a mayor plazo. EFE