Según se comporta el bono del Tesoro de 10 años, según se comportan las hipotecas.
Los bancos y otros prestamistas hipotecarios usan como referencia el rendimiento ("yield") del bono de 10 años como base para fijar las tasas hipotecarias que ofrecen al consumidor. Siempre hay un margen entre el rendimiento del bono -la ganancia en intereses de los tenedores del bono- y lo que los prestamistas hipotecarios cobran en interés. Últimamente, el margen ha sido de unos dos puntos porcentuales. Si la tasa del bono del Tesoro está en 3,4%, la tasa de las hipotecas fijas a 30 años está en 5,4%.
¿Pero cómo determinan los prestamistas el margen que cobrarán al consumidor? Fannie Mae y Freddie Mac, las dos compradoras más grandes de hipotecas en EE.UU., informan a los bancos del rendimiento mínimo que ellos requieren en cualquier momento. "Le dicen a los bancos, si nos van a enviar una hipoteca, esto es lo que el inversionista (el que comprará los bonos hipotecarios) necesita ganar. Le da un punto de referencia a los prestamistas", dice Greg McBride, analista financiero principal de Bankrate.com.
Por supuesto, Fannie y Freddie, siendo compañías privadas con fin de lucro, quieren ganar dinero en la operación también. Esto en parte explica por qué las tasas hipotecarias siempre serán más altas que las tasas de los bonos del Tesoro.
A medida que sigas el rendimiento del bono del Tesoro, ten en mente que las tasas de los bonos y su precio van en direcciones opuestas. Es decir, si el precio del bono sube, el rendimiento baja proporcionalmente. Otra manera de verlo: Si no hay mucha demanda de bonos, el rendimiento debe aumentar para hacer el bono una inversión más atractiva. Por consecuencia de esto, las tasas hipotecarias suben.
Al contrario, si hay mucha demanda de bonos por temores a la bolsa u otras inversiones, el precio de los bonos sube, y la tasa que pagan baja en proporción al precio. Esto resulta en tasas hipotecarias más bajas. Generalmente, cuando los inversores compran acciones en la bolsa, el precio de los bonos tiende a bajar y el rendimiento de los mismos sube. Cuando los inversores venden acciones en la bolsa, el dinero suele irse al mercado de bonos, subiendo el precio de los bonos al mismo tiempo que se reduce la tasa.
"Cuando las tasas del Tesoro bajan, las tasas hipotecarias eventualmente le siguen", dijo David Lereah, economista principal de la Asociación Nacional de Realtors (NAR) en Washington, D.C. "Algunas veces es el mismo día, algunas veces, algunos días después", dependiendo de la frecuencia con la cual el banco o prestamista hipotecario fija sus tasas.
En general, lo que el mercado ve como bueno para las acciones ve como malo para los bonos. Las bolsas y los bonos fluctúan con las noticias económicas, con el sentimiento del consumidor y con las esperanzas de los inversores.
En una economía fuerte, las tasas tienden a ser más altas que cuando la economía está débil. El país no ha logrado una recuperación fuerte de la recesión, y por ello, las tasas siguen muy bajas.
¿Y entonces que tiene que ver la Reserva Federal y el famoso señor Alan Greenspan con todo esto? La respuesta es: no mucho. La Reserva Federal controla las tasas de corto plazo, mientras que los mercados financieros controlan las tasas de largo plazo, lo que incluye las tasas hipotecarias. No obstante, existe una relación entre las tasas. Una prolongada caída en las tasas de corto plazo suele producir recortes en las tasas de largo plazo también.
