Las instituciones financieras quieren que sus clientes se queden con sus casas. Las ejecuciones hipotecarias son costosas para los prestamistas, los aseguradores hipotecarios y los inversores. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD/FHA), igual que las compañías de seguro hipotecario y las dos mayores compradoras de préstamos, Freddie Mac y Fannie Mae, requieren que los prestamistas hagan todo lo posible para ayudar a los prestatarios con problemas de dinero evitar perder sus casas.
Llama a tu prestamista para intentar llegar a una solución.
Ten a mano estos datos:
• El número de tu cuenta (préstamo)
• Una explicación breve de tu situación
• Documentación reciente sobre tus ingresos. (Si trabajas por tu cuenta, necesitarás tu declaración de impuestos o un estado de ganancias y pérdidas de tu negocio.)
• Una lista de tus gastos mensuales
Es probable que tendrás que hacer varias llamadas telefónicas a tu prestamista. Típicamente, tu banco te enviará una propuesta oficial para resolver el asunto. Esta propuesta contiene información, formularios e instrucciones. Si deseas la cooperación del banco, tienes que llenar los formularios y devolverlos al banco rápidamente. El prestamista o banco entonces analizará lo que enviaste y podría proponer una solución.
SI TU PROBLEMA FINANCIERO ES TEMPORAL
• Reintegración ("reinstalación"): Tu banco está dispuesto a discutir la posibilidad de aceptar la cantidad total de pagos atrasados en una suma global y fija una fecha. A menudo, combinará esta opción con una tolerancia por incumplimiento de pago ("forbearance").
• Tolerancia por incumplimiento de pago ("forbearance"): Tu banco podría permitir que reduzcas o suspendas tus pagos por un plazo de tiempo, después del cual sería necesario llegar a otro acuerdo para poner al día tu hipoteca. Una tolerancia a menudo se combina con una reinstalación, si se sabe cuándo tendrías suficiente dinero para poner la cuenta corriente para una fecha predeterminada. El dinero podría venir de una bonificación, una inversión, un convenio o una reintegración impositiva.
• Plan de reintegración: Podrías llegar a un acuerdo para reanudar tus pagos mensuales regulares, a los cuales les agregarías una cantidad adicional para los pagos atrasados y poner la cuenta corriente.
SI LA SITUACION ES DE LARGO PLAZO O TE ES IMPOSIBLE PONER TU CUENTA AL DIA
• Modificación de hipoteca: Si en condiciones normales puedes hacer los pagos de tu hipoteca, pero tienes una situación que te impide poner al día tu cuenta, o no tienes lo suficiente para el mes, tu prestamista podría cambiar los términos de tu préstamo original para que tus pagos sean más asequibles. Tu préstamo podría ser modificado de las siguientes formas:
- Se agregan los pagos atrasados al saldo de la cuenta
- Se cambia la tasa de la hipoteca, por ejemplo cambiando de una tasa ajustable a una fija
- Se puede extender la vida de la hipoteca
• Adelanto de reclamo ("claim advance"): Si tu hipoteca tiene seguro, puedes calificar para un préstamo sin interés de tu fiador para poner tu cuenta al día. La amortización de este préstamo puede ser postergada hasta varios años.
SI QUEDARTE CON LA CASA NO ES UNA OPCION
• Venta: Si no puedes seguir pagando tu casa, tu banco o prestamista puede acordar darte un plazo de tiempo para vender tu casa y liquidar el préstamo. El banco esperará que contrates a un agente para que se pueda vender la vivienda con la máxima urgencia posible.
• Venta pre-ejecución o una liquidación corta ("short payoff"): Si el precio de venta de una vivienda no es suficiente para pagar el saldo de la hipoteca, el prestamista podría aceptar la cantidad inferior de la venta. Esta opción puede incluir un plazo de tiempo para el mercadeo y venta de la casa.
• Asunción: Un comprador calificado puede recibir permiso de asumir tu hipoteca (es decir, hacerse responsable de los pagos mensuales), incluso si los documentos originales de la hipoteca no lo permiten. (La mayoría de las hipotecas exigen el pago del saldo si la propiedad cambia de manos.)
• Entrega de propiedad ("deed in-lieu"): Tu banco o prestamista puede decidir entregarte la propiedad y perdonar la deuda. Aunque esto luzca como la mejor opción para el dueño, el prestatario (el dueño) primero tiene que intentar vender la propiedad por un espacio mínimo de 90 días antes de que el prestamista considere esta opción. Otros factores pueden impedir acudirse a esta opción especialmente si existen otros gravámenes, como una segunda hipoteca o gravamen por impuestos atrasados ("tax liens").
