La realidad es más sencilla. Las hipotecas cumplen dos funciones básicas.
La primera función es la compra de una vivienda; la segunda, para extraer parte del valor de la vivienda ("equity") con el motivo de pagar deudas, como las tarjetas de crédito, o para hacerle mejoras a la casa. Esto se realiza por medio de una refinanciación.
Las hipotecas se pueden clasificar según estos criterios:
• El plazo de la hipoteca (10, 15, 20, 30 o 40 años - aunque lo común es 15 o 30 años).
• El propósito de la hipoteca:
- si es para la compra de una casa, se llama "purchase mortgage" o "first mortgage".
- si es para sacar liquidez a la casa y pagar deudas: "debt consolidation loan" o "home equity loan" o "cash-out refinance".
- si sacas alguna plusvalía de la casa para hacerle mejoras a la misma: "home improvement loan".
- si sacas una línea de crédito sobre tu casa, esto se llama un "home equity line of credit" ("HELOC").
• El tipo de interés; fijo ("fixed") o variable ("ARMS", Adjustable Rate Mortgages) o una mezcla de los dos ("2-step mortgages" o "hybrid loans"). Estos últimos comienzan con una tasa fija, que dura un plazo determinado, (tal vez 5 años), y luego cambia. Estos préstamos tienen plazos de 30 años. Sabes que se trata de un préstamo ajustable si ves números como estos: "3/1", "5/1", "7/1", "5/25", o "7/23", por ejemplo.
• La fuente de financiación ("conventional" o "conforming") o del gobierno ("FHA" o "VA") o si son de monto grande ("jumbo") o si son préstamos para la cartera propia del banco ("portfolio loans").
• La calidad crediticia del prestatario (si éste no califica para una convencional, es "subprime").
• La cantidad que se pide prestada: 80%, 90%, 95%, 97%, 100% o incluso 125%, si esta es una hipoteca para consolidar deudas, sin razón a deuda ("no ratio loans").
• El nivel de documentación que se le pide al solicitante. Los hay sin documentación, "No Doc", de baja documentación, "Low Doc", o sin verificación de ingresos y activos, "no income/no asset verification" ("NINA"), o "stated income". La privacidad tiene su precio. Lógicamente, mientras menos datos da el prestatario sobre su condición financiera, mayor será la tasa de interés que deberá pagar. Los préstamos convencionales, es decir, los que ofrecen las tasas más bajas, exigen verificación documentada de ingresos y activos. Se suelen conocer también con el nombre de "Full Doc" loans.
Recuerda que las hipotecas son para dos cosas: la compra de una vivienda, o la refinanciación de otra hipoteca, no importa el nombre que le den.
