Hoy día, existen muchos programas hipotecarios que permiten a los compradores comprar con una entrada de un 5%, 3% o incluso 0%.
Aparte de la inicial (down payment en inglés), hay que contar también los gastos del cierre de la transacción, que equivalen a un 3% a un 5% del precio de compra, y los fondos en reserva, de dos a tres meses de fondos equivalentes a los pagos de la hipoteca, que requieren muchos prestamistas.
El depósito inicial ("earnest money") suele ser de un 1% a un 5%, y representa parte del gasto de entrada. Este depósito sirve para mostrar al vendedor la seriedad del comprador. Si se concretara la venta, este dinero formara parte del gasto de entrada; si las partes no pueden llegar a un acuerdo final, el vendedor se le devolvería al comprador. Sin embargo, si el comprador opta por salirse del trato después de firmar el contrato, podría perder este depósito.
Gracias al crecimiento de la industria hipotecaria y la popularidad de las hipotecas como inversión, el mercado se ha expandido, permitiendo la creación de hipotecas más flexibles para los compradores. Además de los programas de hipotecas convencionales ofrecidos por Fannie Mae y Freddie Mac, ambas compradoras de hipotecas para el mercado inversor, existen los programas del gobierno, como FHA (Federal Housing Administration), programas hipotecarios especiales locales y programas no convencionales, conocidos como "nonconforming loans". Un corredor de hipotecas te puede asesorar de los programas especiales disponibles en la zona, ciudad o región donde quieres comprar.
En el caso de estados como California, Nueva York o Massachusetts, donde los precios de las viviendas son sumamente altos, es difícil para muchas personas de recursos modestos ahorrar un 20% del precio de una vivienda. Si se habla de una casa de 200.000 dólares, la inicial sería de 40.000 dólares, una cantidad sustancial. Por esto, la flexibilidad de los prestamistas en los últimos años ha abierto las puertas a muchas personas que deseaban vivienda propia pero cuyas situaciones financieras se lo impedían.
Dependiendo de las condiciones financieras del individuo, en algunos casos el comprador puede pedir prestado un 100%, sea una hipoteca de 100% o una combinación de una primera hipoteca de 80%, con una tasa más baja, y una segunda hipoteca de 20% con una tasa más alta. Algunas veces, el vendedor tiene fondos para prestarle al comprador. Las hipotecas de alto porcentaje relativo al precio de venta, conocido como "high LTV (Loan-to-Value) loans", requieren buen crédito y estabilidad laboral.
Freddie Mac, una de las dos empresas que compran hipotecas a los prestamistas (mortgage lenders o mortgage bankers), tiene un programa llamado el Freddie Mac 100, diseñado para prestatarios con excelente historial de crédito pero con baja cantidad de efectivo. Este programa, sin embargo, requiere reservas equivalentes a dos meses de pagos de vivienda a la hora del cierre, e impone un alto seguro de hipoteca como requisito.
(Los programas hipotecarios de Fannie Mae, Freddie Mac y FHA, sin embargo, sólo están al alcance de los residentes o ciudadanos de Estados Unidos. Los compradores extranjeros no residentes pueden sacar préstamos por medio de programas hipotecarios diseñados para ellos. Estos programas se conocen en inglés como "foreign national loans").
Una compra se puede financiar de muchos modos. Dentro de ese marco, el comprador necesita evaluar sus finanzas y objetivos: ¿Debe dedicar todos sus fondos para el pago inicial, o le sería mejor usar algunos de los fondos para pagar el préstamo de auto o las tarjetas de crédito? Las tasas de hipotecas en general son más bajas que las tasas de otros tipos de créditos, y por este motivo, casi siempre es más ventajoso usar el dinero disponible para pagar estas otras deudas. El comprador en efecto "se ahorra" dinero en el proceso.
Al considerar el tamaño del pago inicial, es importante pensar en las futuras necesidades. ¿Se necesitarán fondos para remodelar o amueblar la casa? ¿Se necesitaría comprar otro auto? En fin, cada persona tiene una situación diferente, y no hay una respuesta "correcta" para todos los casos.
