El programa de FHA fue creado por el gobierno para fomentar la adquisición de vivienda propia. Aunque es popular para los compradores que buscan su primera casa, FHA no se limita a este segmento del mercado inmobiliario.
Aunque los criterios que se aplican para otorgar las hipotecas convencionales ("conventional loans") son más flexibles que nunca, las hipotecas FHA aún ofrecen varias ventajas sobre las privadas de Fannie Mae y Freddie Mac, las dos enormes empresas creadas por el gobierno para darle liquidez al mercado hipotecario.
Quizá la mayor ventaja de las hipotecas FHA es que no requieren un puntaje de crédito FICO. Ojo, no es que no se necesite establecer un historial de crédito, sino que puede ser un historial "no tradicional", conocido en la industria como un "Non-Traditional Mortgage Credit Report". Si tienes un historial crediticio escaso, se pueden agregar elementos "no tradicionales" crediticios como pagos de electricidad o seguros para mejorar tu perfil crediticio y mejorar tus chances de calificar.
Estrechamente interpretado, el no tener crédito tradicional tal como una tarjeta de crédito o un préstamo de auto, no tiene que ser un obstáculo para la aprobación.
Si tienes referencias negativas en tu reporte de crédito, éstas no se pueden eliminar, pero el FHA se enfoca en los dos años más recientes de tu historial crediticio.
Otro punto de flexibilidad crediticia que ofrecen las hipotecas FHA es que no consideran cuentas morosas que han sido pasadas a una agencia de cobros ("collection agency"), salvo que exista una orden judicial en tu contra ("judgment") que te obligue a pagar la deuda atrasada.
FHA ayuda al comprador también en cuanto al porcentaje de ingresos permitidos para la mensualidad. Los préstamos convencionales generalmente permiten una proporción total de endeudamiento ("debt ratios") de un 36%, mientras que los de FHA permiten un 41%. Los FHA permiten que una mayor proporción de los ingresos vaya destinada al pago mensual de la vivienda. En particular, esto ayuda más a las familias que viven en mercados de altos costos o en mercados donde la vivienda ha subido mucho más rápido que los salarios en la zona o región.
En concreto, los "debt ratios" convencionales son de 28/36 y los de FHA, 29/41. El primer número representa los ingresos brutos divididos por el pago de hipoteca, mientras que el segundo número representa los ingresos brutos divididos por el pago de hipoteca y los gastos mensuales adicionales fijos, no incluyendo la electricidad y el agua.
Las hipotecas FHA no tienen monto mínimo, pero si tienen monto máximo, determinado según la zona donde se encuentra la vivienda. (Para buscar el monto máximo en tu condado, visita la web de HUD, https://entp.hud.gov/idapp/html/hicostlook.cfm.) El FHA también permite que se combinen las hipotecas con otras ofrecidas por agencias locales y estatales para ayudar a las personas que quieren obtener vivienda propia.
Una gran ventaja de FHA es que requiere un gasto de entrada ("down payment") de solamente un 3% del precio de compra. En algunos casos, si se combina FHA con algún otro programa especial local o estatal, hasta se puede comprar sin pagar entrada ni gastos de cierre. FHA permite que el vendedor dé un crédito de hasta 6% al comprador para cerrar la compra, mientras que las convencionales solamente permiten una contribución de 3% del vendedor.
FHA también permite que el pago inicial y los gastos de cierre (excluyendo los programas especiales) sean fondos recibidos de regalo. El prestamista requerirá confirmación que en efecto es regalo y no préstamo. Los programas de Fannie y Freddie requieren que pongas la entrada de tu propio bolsillo.
Al cierre, FHA tampoco requiere que el prestatario tenga reservas de efectivo, mientras que las hipotecas convencionales requieren reservas iguales a dos meses de pagos en efectivo al cierre.
Una desventaja que tienen las hipotecas FHA ante las convencionales es una tasa de interés ligeramente más alta (alrededor de 0,25%). Otra diferencia: FHA cobra un seguro de hipoteca durante la vida de la misma (a diferencia de las convencionales), y exige además una prima de seguro ("mortgage insurance premium") igual a 2,25% de la cantidad del préstamo cuando se otorga la hipoteca.
Hay otras diferencias entre las hipotecas FHA del gobierno y las de Fannie Mae y Freddie Mac. Un corredor o banco aprobado por FHA ("FHA-approved lender") te puede dar más detalles y consejos sobre cuál opción es mejor en tu caso particular.
