Una hipoteca de 100.000 dólares con tasa fija de 6% a 30 años cuesta 115.838 dólares en intereses. Después de 360 pagos, incluyendo el capital, habrás pagado 215.838 dólares, más del doble de lo que te prestó el banco.
Asusta a cualquiera, pero asustar no es el propósito...
Hablemos un poco del pago mensual.
El pago mensual hipotecario está compuesto de cuatro partes. La primera es el capital, la segunda, el interés que se paga sobre capital, la tercera, los impuestos sobre la propiedad, y la cuarta, el seguro de propiedad, tales como el seguro contra incendio y el seguro de hipoteca.
La amortización afecta al capital y a los intereses exclusivamente. El resto del pago es destinado a una cuenta de plica, ("escrow account" o "impound account"), una especie de reserva para pagar tus impuestos y seguros de vivienda a su debido momento.
El pago de hipoteca se hace mensualmente, y es pagadero primero de mes. El pago de hipoteca cubre el mes vencido, al contrario de un pago de alquiler, que es para el mes venidero.
Los pagos hipotecarios tienen un periodo de gracia, casi siempre hasta el 15 del mes. Esto quiere decir que aunque tu pago es pagadero el primer día del mes, tienes hasta el 15 para pagarlo sin multa. Los alquileres, por otro lado, pueden tener multas por cada día de atraso. (Ojo, si tu pago de hipoteca se pasa de los 15 días, tendrás que pagar un cargo por mora ("late fee").
Durante el periodo de gracia, sin embargo, los intereses siguen acumulando. ¿Dinero gratis? El banco no te quiere tanto.
Cuando el banco te otorga una hipoteca, tienes que pagar interés diario desde el cierre hasta el primer día del mes siguiente.
Entonces a contar. Digamos que obtuviste tu préstamo el 15 de enero, tendrías que hacer tu primer pago el primero de marzo.
Supongamos que tu hipoteca tiene un monto de 200.000 dólares, tasa fija de un 6%, y un plazo de pago de 30 años. Tu primer pago, el que entregarás el primero de marzo (y todos los meses siguientes) será de 1.199,10 dólares en capital e interés. La cantidad no cambia, pero la amortización sí.
La cantidad destinada a capital e interés van cambiando cada mes. Todos los meses, un poco más va a reducir el capital, y un poco menos a los intereses. ¡Pero es un proceso bien lento! Tu primer pago se divide en 199,10 para capital y el resto para los intereses. Indudablemente, aquí está ganando el banco, ¿pero qué remedio? Lo importante es que tienes tu casa.
Esta es la fórmula: El pago de interés se calcula multiplicando 1/12 de la tasa de interés por el monto de capital del mes anterior: 1/12 de 6% es de 0,005. El interés que deberás pagar es ,005 veces por 200.000, o sea, 1.000 dólares. Si tu pago es de 1.199,10 dólares, verás que 199,10 es para reducir el monto de capital, lo que reduce tu deuda de capital ("mortgage balance") a 199.800,90 dólares.
Este proceso se repite cada mes, y el porcentaje del pago destinado a capital va subiendo. El primero de abril, el interés es de 0,005 por 199.800,90, que da 999 dólares cerrados. Entonces la cantidad destinada a capital es de 200,10 dólares. La suma de las dos cifras en nuestro caso hipotético siempre es igual a 1.199,10 dólares, puesto que la tasa es fija.
Existen algunos préstamos, ajustables o de pagos graduados u otros tipos, en los cuales la deuda de capital puede aumentar. Esto se llama amortización negativa, y pudiera ocurrir si tus pagos no cubren del todo los intereses mensuales o si la tasa sube pero el monto de tu pago se queda igual, por ejemplo. En general, se deben evitar estas hipotecas.
Al ver un esquema de amortización, te fijarás que se tarda mucho tiempo para que la cantidad destinada al capital llegue a ser igual que la cantidad para los intereses, si se habla de un préstamo de 30 años o 20 años. En el de 15 también aplica, pero no tanto. En efecto, en un préstamo de 30 años de 200.000 dólares al 6%, no llegas al "equilibrio" hasta el pago #223, o sea, hasta que no hayan pasado 18 años y medio.
Después de todo este tiempo, tu pago mensual se divide en mitad para capital, y mitad para interés. Claro, tu pago básico a capital e intereses ("principal and interest") sigue igual si tienes tasa fija. (Tus impuestos o seguros pueden cambiar y podrían aumentar o reducir tu mensualidad total.)
Si hablamos de una hipoteca de tasa fija de 15 años de 200.000 dólares al 6%, no llegas al equilibrio hasta el pago #42, es decir, hasta que no hayan pasado tres años y medio. Si quieres ver la amortización de un préstamo, usa nuestra calculadora.
Cuando una hipoteca es "joven", tiene sentido pagar más para reducir el capital, porque reduces drásticamente la cantidad de intereses que pagas en la vida del préstamo.
El efecto beneficioso de pagos adicionales o pagos mayores disminuye con el tiempo. Los bancos recogen sus intereses al corto plazo, mientras que tú tendrás que esperar muchos años para decir "¡Mi casa está paga!"
